Créer un camping : les étapes, autorisations et obligations

Créer un camping, ce n’est pas seulement créer une entreprise : c’est aménager un terrain soumis au Code de l’urbanisme, au Code du tourisme et à des règles de sécurité propres à l’hôtellerie de plein air. Les guides généralistes s’arrêtent au choix du statut et au prêt bancaire. Celui-ci suit l’ordre réel d’un projet : choisir le bon format, trouver un terrain où c’est possible, obtenir l’autorisation, réaliser les travaux aux normes, puis remplir le camping dès la première saison.

Les étapes de création d’un camping en résumé

1. Définir le concept, la clientèle et les services.
2. Réaliser l’étude de marché et le business plan.
3. Choisir le statut juridique et créer l’entreprise.
4. Trouver un terrain compatible avec le plan local d’urbanisme.
5. Obtenir la déclaration préalable ou le permis d’aménager.
6. Réaliser les travaux et les infrastructures (réseaux, sanitaires, accueil).
7. Remplir les obligations avant l’ouverture, puis demander le classement.
8. Construire la visibilité pour la première saison.

Étape 1 : choisir le format de votre camping

La taille du projet détermine tout le reste : l’autorisation, les locatifs possibles et l’accès au classement.

Le camping déclaré est souvent un complément d’activité (camping à la ferme, accueil chez l’habitant). Dès que le projet vise un revenu principal, des locatifs ou une clientèle familiale, c’est le camping aménagé qu’il faut viser. Si votre terrain est agricole, lisez d’abord notre guide créer un camping sur un terrain agricole, qui détaille les régimes possibles en zone A.

Définir le concept et la clientèle

Avant le terrain, il y a le concept. Un camping familial avec piscine et animations, un petit camping nature sans voiture, un terrain orienté camping-cars ou un site de loisirs insolite avec cabanes : ces projets n’ont ni la même clientèle, ni les mêmes services, ni le même budget. Posez noir sur blanc :

• la clientèle visée : familles, couples, randonneurs, cyclotouristes, camping-caristes, clientèle étrangère ;
• les services et équipements qui comptent pour elle : piscine, aire de jeux, wifi, épicerie, restauration, location de vélos ;
• l’expérience proposée : calme et nature, animation et activités, confort haut de gamme ;
• la saison d’ouverture : quelques mois d’été, ou une activité étalée sur l’année.

Ce choix de concept conditionne la gestion de l’établissement, le nombre d’emplacements, les infrastructures et le niveau de classement visé.

Avant tout : étude de marché et business plan

Un projet d’ouverture de camping se juge d’abord sur la demande. L’étude de marché répond à quelques questions simples : qui sont les clients (familles, retraités, camping-caristes, randonneurs), quelle est la fréquentation touristique de la zone, combien de campings sont déjà en place, à quels prix, avec quels services et quel taux de remplissage.

Pour les chiffres, l’office de tourisme, le comité départemental ou régional du tourisme et les enquêtes de fréquentation de l’Insee publient des données par territoire. Complétez par une visite des campings voisins et une lecture de leurs avis clients : vous y verrez ce qui manque sur le marché local.

Le business plan traduit ensuite le projet en chiffres : investissement (achat ou location du terrain, aménagements, hébergements), chiffre d’affaires prévisionnel par saison, charges, besoin de financement. C’est le document que vous présenterez à la banque et aux partenaires publics.

Le choix du statut juridique vient avec :

• micro-entreprise : pour un petit camping déclaré en complément d’activité, avec une gestion simplifiée ;
• société à responsabilité limitée (SARL, ou EURL avec un associé unique) : un cadre éprouvé, qui protège le patrimoine personnel ;
• société par actions simplifiée (SAS ou SASU) : plus de souplesse pour faire entrer des associés ou des investisseurs.

Dès que le projet engage des investissements et du personnel, la création d’une société s’impose en pratique. L’entreprise est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Faites valider le montage, la fiscalité et le régime social du dirigeant par un expert-comptable.

Étape 2 : trouver un terrain où c’est autorisé

Tous les terrains ne peuvent pas accueillir un camping. Le premier filtre n’est pas le prix, mais le droit de l’urbanisme : les articles du Code de l’urbanisme consacrés au camping listent les zones où il est interdit ou soumis à dérogation. Avant toute promesse d’achat :

• Vérifiez le plan local d’urbanisme : le zonage doit permettre l’hébergement de plein air. En zone agricole ou naturelle, c’est en principe exclu, sauf secteur de taille et de capacité limitées prévu par le PLU.
• Écartez les zones à dérogation : le camping est interdit, sauf dérogation, sur le littoral et dans les sites classés, inscrits ou patrimoniaux, avec avis de l’architecte des Bâtiments de France et de la commission départementale ; et à moins de 200 mètres d’un captage d’eau potable, sauf avis favorable du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires.
• Consultez les risques : inondation, feu de forêt, submersion. Un terrain en zone à risque peut être refusé, ou soumis à des prescriptions de sécurité (alerte, évacuation) qui pèsent sur l’exploitation.
• Regardez l’accès et les réseaux : desserte routière pour les caravanes et camping-cars, eau potable, assainissement, puissance électrique disponible. Les raccordements sont souvent le poste le plus sous-estimé.

Le bon réflexe : un rendez-vous au service urbanisme de la commune avec un plan du terrain et une esquisse du projet, avant de signer quoi que ce soit.

Étape 3 : obtenir l’autorisation

Camping déclaré : la déclaration préalable

Pour 6 hébergements ou 20 personnes au plus, déposez une déclaration préalable en mairie (formulaire Cerfa n° 13404). Mobil-homes et habitations légères de loisirs y sont interdits. Le terrain doit offrir des sanitaires en bon état et l’eau potable.

Camping aménagé : le permis d’aménager

Au-delà de 6 hébergements ou 20 personnes, la création ou l’agrandissement d’un camping exige un permis d’aménager (article R. 421-19 du Code de l’urbanisme). Le dossier présente le terrain, le nombre d’emplacements, les aménagements, la gestion des eaux, la sécurité et l’insertion paysagère. Le nombre d’emplacements autorisé fixe la capacité de votre camping pour longtemps : c’est aussi un prérequis du classement, qui vérifie que le nombre d’emplacements exploités correspond au permis.

Prévoyez dès le permis la place des locatifs : le nombre d’habitations légères de loisirs est plafonné à 35 (moins de 175 emplacements) ou à 20 % des emplacements.

Étape 4 : respecter les normes

• Sanitaires et réseaux : dimensionnés selon la capacité et, si vous visez un classement, selon la grille de la catégorie.
• Sécurité : incendie, accès des secours, éclairage, consignes. Voir notre article sur la sécurité incendie en camping.
• Accessibilité : sanitaires et équipements accessibles aux personnes à mobilité réduite.
• Piscine : si vous en prévoyez une, elle obéit à des règles sanitaires et de sécurité strictes (réglementation des piscines de camping).

Organiser les travaux

Une fois l’autorisation obtenue, les travaux s’enchaînent dans un ordre presque toujours le même : voirie et réseaux (eau, assainissement, électricité), bâtiments d’accueil et blocs sanitaires, aménagement de chaque emplacement, puis équipements de loisirs et locatifs. Comptez large : les délais de raccordement et la météo décalent souvent l’ouverture d’une saison si le chantier démarre trop tard.

Étape 5 : les obligations avant l’ouverture

1. Le règlement intérieur, établi selon le modèle de l’arrêté du 17 février 2014 et affiché à l’entrée et à l’accueil.
2. L’affichage des prix TTC à l’entrée, à l’accueil et sur tous vos supports de vente, y compris en ligne.
3. La taxe de séjour : renseignez-vous sur la délibération de votre commune, le régime (réel ou forfait) et les dates de reversement (voir notre guide de la taxe de séjour en camping).
4. Le classement : il est facultatif, mais seuls les campings classés appliquent la TVA à 10 % sur les emplacements et l’hébergement. Programmez la visite dès que le camping est opérationnel.
5. Les assurances : responsabilité civile d’exploitant, bâtiments, matériel, perte d’exploitation (voir notre article sur l’assurance camping).
6. Le personnel : recrutement saisonnier, logement, contrats (voir personnel saisonnier en camping).

Étape 6 : remplir le camping dès la première saison

C’est l’étape que les guides de création oublient, et celle qui fait la différence la première année. Un camping neuf n’a ni avis, ni historique, ni notoriété : il faut construire sa visibilité avant l’ouverture.

• Fiche Google : créez-la et faites-la valider dès que l’adresse existe ; c’est le premier point de contact des campeurs qui cherchent autour d’eux (voir notre guide de la fiche Google d’un camping).
• Site internet avec réservation en ligne : indispensable pour vendre en direct, et exigé à partir de 4 étoiles (voir site internet de camping et moteur de réservation).
• Plateformes : utiles pour les premières réservations, mais avec une commission sur chaque séjour. Gardez-les comme canal d’appoint.
• Portails thématiques : si votre camping a un positionnement net (bord de l’eau, nature, insolite, ouvert toute l’année…), il peut capter une demande ciblée sans commission.

Se faire accompagner

Plusieurs interlocuteurs peuvent aider un projet de création de camping en France : la chambre de commerce et d’industrie (formalités, formation à la création d’entreprise), les fédérations régionales de l’hôtellerie de plein air (réseau d’exploitants, retours d’expérience), le service urbanisme de la commune et la direction départementale des territoires (autorisations), Bpifrance et les régions (financement), et pour un projet à la ferme, la chambre d’agriculture. Rencontrer deux ou trois exploitants installés dans la région reste le meilleur investissement de temps avant de vous lancer.

Le budget : les postes à chiffrer

Le coût d’une création varie énormément selon le terrain et le format : un camping déclaré de six emplacements et un camping de 150 emplacements avec piscine n’ont rien de comparable. Plutôt qu’un chiffre moyen trompeur, voici les postes à faire chiffrer :

• terrain (achat ou bail), frais de notaire et études (géomètre, paysagiste, bureau d’études) ;
• viabilisation : voirie, réseaux d’eau, assainissement, électricité, éclairage ;
• bâtiments : accueil, blocs sanitaires, local technique, éventuellement restauration ;
• hébergements locatifs et équipements de loisirs ;
• taxe d’aménagement (calculée par emplacement) ;
• fonds de roulement pour tenir jusqu’aux premières recettes, et budget de lancement commercial.

Pour le plan de financement et les aides, voir notre article sur le financement d’un camping ; pour les ordres de grandeur de recettes, nos repères de rentabilité d’un camping.

Votre camping ouvre bientôt ?
Aimer Camper le référence sur 8 portails thématiques dès l’ouverture, à partir de 42 € HT/mois et sans commission sur vos réservations.
Demander une démo

Questions fréquentes

Sources

• Les terrains de camping déclarés et les terrains de camping aménagés (entreprises.gouv.fr)
• Code de l’urbanisme, articles R. 111-31 à R. 111-50 (Légifrance), et articles R. 421-19 et R. 421-23
• Camping : les règles à connaître (DGCCRF)
• Arrêté du 17 février 2014 (modèle de règlement intérieur des terrains de camping)