Chaque année, des campings changent de mains en France, mais leurs annonces ne se lisent pas comme celles d’une maison. « Murs et fonds », « fonds seul », « DSP », « 120 emplacements dont 40 locatifs », « CA en progression » : derrière chaque mention se cache une question qui change le prix, le financement et le risque. Ce guide explique où chercher, comment décoder une annonce de camping à vendre et quels signaux doivent vous alerter avant même la première visite.
- Les annonces se trouvent chez les cabinets spécialisés en hôtellerie de plein air, sur les plateformes de cession d’entreprise et, pour les campings municipaux, dans les appels d’offres de délégation de service public.
- Première question à lire dans une annonce : vend-on les murs et le fonds, ou seulement le fonds ? Ce n’est pas le même actif ni le même financement.
- Vérifiez le nombre d’emplacements autorisés par le permis d’aménager, pas seulement ceux annoncés.
- Le classement, sa date d’échéance et la part de réservations directes pèsent directement sur la rentabilité.
- Prix, apport et financement : voir notre guide pour racheter un camping.
Où trouver un camping à vendre ?
| Source | Exemples | À savoir |
|---|---|---|
| Cabinets spécialisés en hôtellerie de plein air ou en transaction de commerces | Gravitao, Cabinet Cantais, Michel Simond, sites dédiés comme campings-a-vendre.com ou vente-de-camping.com | Dossiers plus complets, accès à des affaires confidentielles, honoraires à la charge de l’une des parties selon le mandat |
| Plateformes de cession d’entreprise | Bpifrance Reprise d’entreprise, CessionPME, Les Annonces du Commerce | Large volume, qualité d’information inégale |
| Annonces généralistes | Leboncoin (rubrique bureaux et commerces) | Petites structures, ventes de gré à gré, vérifications à faire soi-même |
| Appels d’offres publics | Plateformes de marchés publics, presse locale | Campings municipaux : on ne les achète pas, on en reprend la gestion en délégation de service public |
| Réseau | Experts-comptables, notaires, CCI, fédérations régionales de l’hôtellerie de plein air | Beaucoup de cessions se font sans annonce publique |
Un conseil de méthode : créez des alertes sur deux ou trois sources, mais faites-vous aussi connaître des cabinets et des experts-comptables de la région visée. Les campings les mieux tenus changent souvent de mains avant d’être publiés.
Décoder une annonce de camping à vendre
Murs et fonds, fonds seul, gérance : ce qui est vraiment vendu
| Mention | Ce que vous achetez | Conséquence |
|---|---|---|
| Murs et fonds | Le terrain, les bâtiments et l’exploitation | Prix plus élevé, financement immobilier possible, maîtrise totale du site |
| Fonds seul (fonds de commerce) | L’exploitation (clientèle, nom, matériel, parfois locatifs), le terrain restant loué | Prix plus faible, mais vous dépendez du bail : durée restante, loyer, conditions de renouvellement |
| Parts de société | La société qui détient le camping (et ses dettes éventuelles) | Audit juridique et comptable indispensable |
| Location-gérance, éventuellement avec promesse de vente | Le droit d’exploiter contre une redevance | Peu de capital au départ, mais pas de propriété (voir location-gérance d’un camping) |
| DSP | Le droit d’exploiter un camping public pour une durée fixée | Pas de cession : candidature à un appel d’offres |
Ce que les annonces mettent en avant, et ce qu’elles taisent
Une annonce de vente de camping affiche presque toujours une référence, le nombre d’emplacements, les étoiles, la région et le prix de cession, souvent avec des photos, une vidéo ou une visite virtuelle. La date de mise en vente compte aussi : une affaire en ligne depuis deux ans n’a pas trouvé preneur à ce prix, et la négociation n’a pas la même marge. Les sites permettent de filtrer par région (Bretagne, Pays de la Loire, Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes, Provence…) et par budget. Trois éléments méritent une attention particulière :
- Le logement de fonction : présent ou non, il change la vie de l’exploitant et le budget de départ.
- Le « potentiel de développement » mis en avant : terrain constructible disponible, hébergements à ajouter, saison à allonger. Vérifiez qu’il est autorisé, pas seulement imaginé.
- Le cadre et l’environnement naturel : bord de mer, lac, montagne. Ils font le prix, mais aussi les risques (inondation, submersion, feu de forêt) et les contraintes d’urbanisme.
Bord de mer, campagne, montagne : l’emplacement fait le prix
Le marché des campings à vendre en France est très inégal selon les régions. Les zones littorales les plus touristiques (Bretagne et notamment le Morbihan, Vendée, Charente-Maritime, Landes, Méditerranée) concentrent la demande des acheteurs : les affaires y sont plus chères et partent vite. Un camping au cœur de la campagne, en Dordogne, dans le Massif central ou en bord de rivière, se vend souvent à un prix plus accessible, avec une saison plus courte et une clientèle différente, plus tournée vers la nature et le calme.
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Demander une démo gratuite →Ne comparez donc jamais deux annonces d’une région à l’autre sur le seul prix : comparez ce que chaque établissement dégage, à environnement touristique comparable.
Les chiffres à demander, et à recouper
- Le nombre d’emplacements autorisés par le permis d’aménager, et non ceux affichés : un camping qui exploite plus d’emplacements qu’autorisé ne peut pas être classé, et l’excédent est fragile.
- La répartition entre emplacements nus, locatifs du camping et mobil-homes appartenant à des propriétaires résidents (avec leurs contrats et redevances).
- Le chiffre d’affaires et l’excédent brut d’exploitation des trois dernières saisons, ventilés par activité : emplacements, locatifs, restauration, épicerie.
- Le taux d’occupation par mois et la durée d’ouverture réelle.
- La part des réservations directes et celle des plateformes, avec les commissions payées.
- Le classement, sa catégorie et sa date d’échéance : un classement qui expire fait perdre la TVA à 10 % (voir notre guide du classement des campings).
Lire le prix d’un camping à vendre : l’EBE avant tout
Le prix demandé ne se juge pas dans l’absolu, mais rapporté à ce que l’exploitation dégage. L’indicateur de référence est l’excédent brut d’exploitation (EBE) : le résultat de l’activité avant amortissements, frais financiers et impôts. C’est lui qui rembourse l’emprunt d’achat et rémunère le repreneur.
- Calculez le multiple : prix de vente divisé par l’EBE moyen des trois dernières saisons. Comparez-le à d’autres campings de taille et de région proches, en distinguant les ventes murs et fonds des ventes du fonds seul.
- Retraitez l’EBE : si le couple vendeur travaille sans se verser de salaire, l’EBE affiché surestime la rentabilité ; à l’inverse, des charges personnelles passées dans l’entreprise le sous-estiment.
- Vérifiez la tendance : un EBE en hausse grâce à des locatifs neufs n’a pas la même valeur qu’un EBE porté par une saison exceptionnelle.
La méthode complète, avec ses repères chiffrés, est dans notre article pour évaluer le prix de vente d’un camping.
Ce qui est inclus dans le prix, ou pas
Deux annonces au même prix peuvent recouvrir des actifs très différents. Faites préciser par écrit ce qui est inclus dans la vente :
- le logement de fonction et son état ;
- les mobil-homes et chalets du camping (avec leur âge), à distinguer de ceux des propriétaires résidents ;
- la piscine, l’aire de jeux et les équipements de loisirs ;
- le bar, le snack ou le restaurant, et la licence de débit de boissons ;
- le matériel d’entretien, le stock de l’épicerie, le logiciel de réservation ;
- le nom de domaine, le site et la fiche Google.
Les signaux d’alerte dans une annonce
- « Fort potentiel de développement » sans chiffres : le potentiel se paie souvent au prix du résultat déjà atteint.
- Pas de mention du classement : il est peut-être expiré, ou le camping n’a jamais été classé.
- Un chiffre d’affaires annoncé sans résultat : demandez l’EBE et les bilans.
- Un bail court ou non précisé pour une vente du fonds seul.
- Une zone à risque (inondation, submersion, feu de forêt) non évoquée : consultez les documents de risques de la commune.
- Des locatifs « à rafraîchir » : chiffrez le renouvellement, c’est un investissement à court terme.
- Une dépendance forte aux plateformes : chaque réservation supporte une commission, et la clientèle n’appartient pas vraiment au camping.
- Des avis Google faibles ou anciens : ils trahissent souvent une exploitation qui s’essouffle.
Avant la visite : la checklist
- Obtenez le permis d’aménager, l’arrêté de classement et le plan des emplacements.
- Vérifiez le logement de fonction, son état et son statut (inclus dans la vente ou non).
- Demandez les bilans et liasses fiscales des trois derniers exercices, et le prévisionnel de la saison en cours.
- Faites la liste des contrats en cours : bail, propriétaires résidents, personnel, fournisseurs, logiciel, plateformes.
- Vérifiez les mises aux normes à venir : sécurité incendie, accessibilité, piscine, assainissement.
- Auditez la présence en ligne : site, nom de domaine, fiche Google, comptes de plateformes, et à qui ils appartiennent. Nos guides due diligence digitale et checklist SEO avant rachat détaillent les points à contrôler.
- Visitez en saison si possible, et parlez aux clients.
Acheter un camping : les étapes suivantes
Une fois la cible identifiée : lettre d’intention, audit (comptable, juridique, technique, environnemental, numérique), montage financier, compromis ou promesse de vente avec conditions suspensives (obtention du prêt, transfert des autorisations, absence de mauvaise surprise à l’audit), puis acte définitif. Comptez plusieurs mois entre la première visite et la reprise de l’exploitation : un projet d’achat se prépare idéalement à l’automne pour être opérationnel avant la saison suivante. Le détail des fourchettes de prix, de l’apport et du financement est dans notre guide pour racheter un camping. Si vous êtes de l’autre côté de la table, lisez nos conseils pour vendre son camping sans erreur.
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Questions fréquentes
Où trouver un camping à vendre ?
Chez les cabinets spécialisés en hôtellerie de plein air, sur les plateformes de cession d’entreprise (Bpifrance Reprise d’entreprise, CessionPME…), sur les sites d’annonces dédiés aux campings, et par le réseau (experts-comptables, notaires, CCI). Les campings municipaux, eux, passent par des appels d’offres de délégation de service public.
Quelle différence entre murs et fonds et fonds seul ?
Avec les murs et le fonds, vous achetez le terrain, les bâtiments et l’exploitation. Avec le fonds seul, vous achetez l’exploitation, et le terrain reste loué : le prix est plus bas, mais vous dépendez du bail.
Comment savoir si un camping à vendre est rentable ?
Demandez l’excédent brut d’exploitation des trois dernières saisons, le taux d’occupation mensuel, la part de réservations directes et l’état du parc locatif à renouveler. Le chiffre d’affaires seul ne suffit pas.
Combien coûte un camping à vendre ?
Les prix vont de quelques centaines de milliers d’euros pour un petit camping vendu en fonds seul à plusieurs millions pour un établissement étoilé en bord de mer vendu murs et fonds. Le bon repère n’est pas le prix affiché, mais le rapport entre ce prix et l’EBE de l’affaire.
Un camping municipal peut-il être acheté ?
Le plus souvent, non : la commune en confie la gestion par délégation de service public pour une durée fixée. Elle peut aussi décider de vendre, mais c’est une procédure à part, rare.
Pourquoi certains campings ne sont-ils jamais en annonce ?
Beaucoup de cessions se font de gré à gré ou par l’intermédiaire de cabinets qui ont déjà des acquéreurs en portefeuille, pour préserver la confidentialité vis-à-vis du personnel et des clients.