Confier son camping sans le vendre, ou l’exploiter sans l’acheter : la location-gérance répond aux deux besoins. Mais « gérance » recouvre trois statuts très différents, et un contrat mal rédigé peut coûter une saison à l’un comme à l’autre. Ce guide compare les formules, détaille le cadre légal et donne la checklist des clauses propres à l’hôtellerie de plein air, celles que les modèles génériques oublient.
- Trois formules : salarié, gérant-mandataire (payé à la commission, sans risque d’exploitation) et locataire-gérant (il exploite à ses risques et verse une redevance).
- La location-gérance est encadrée par les articles L. 144-1 à L. 144-13 du Code de commerce et doit être publiée dans un journal d’annonces légales sous 15 jours.
- Le bailleur reste solidaire des dettes jusqu’à la publication, puis pendant six mois.
- Un camping municipal passe par une délégation de service public, pas par une location-gérance classique.
- Le point le plus souvent oublié : à qui appartiennent le site internet, la fiche Google et les comptes Booking pendant et après le contrat.
Gérance de camping : trois statuts à ne pas confondre
| Salarié | Gérant-mandataire | Locataire-gérant | |
|---|---|---|---|
| Lien juridique | Contrat de travail | Gérance-mandat (art. L. 146-1 C. com.) | Location-gérance (art. L. 144-1 C. com.) |
| Qui porte le risque | Le propriétaire | Le propriétaire | L’exploitant en place |
| Rémunération | Salaire | Commission sur le chiffre d’affaires, avec un minimum garanti | Le résultat, après paiement de la redevance |
| Liberté de gestion | Faible | Encadrée par la mission | Large |
| Statut | Salarié | Indépendant | Commerçant immatriculé |
Les annonces « couple pour camping » relèvent souvent du salariat ou du mandat ; « camping à reprendre en gérance » désigne en général une location-gérance. C’est le contrat signé, pas le titre de l’annonce, qui détermine qui porte le risque. Pour le parcours et le salaire d’un salarié, voir notre article devenir gérant de camping.
Le cadre légal
La location-gérance est la convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce en concède l’exploitation à un tiers qui l’exploite à ses risques et périls (article L. 144-1 du Code de commerce). Pour un camping, le fonds comprend la clientèle, le nom, l’enseigne, le matériel, souvent le parc locatif, et l’autorisation d’exploiter le terrain.
- Publication : un extrait est publié dans un support d’annonces légales dans les 15 jours.
- Solidarité : jusqu’à la publication et six mois après, le loueur du fonds répond solidairement des dettes liées à l’activité (article L. 144-7). Un fournisseur impayé peut donc se retourner contre lui.
- Fin du contrat : elle rend immédiatement exigibles ces dettes (article L. 144-9).
- Ancienneté : l’obligation d’avoir exploité soi-même le fonds pendant deux ans a été supprimée en 2019.
- Immatriculation : le locataire-gérant s’immatricule comme commerçant ; le loueur fait mentionner la mise en location-gérance à son immatriculation.
Et la gérance-mandat ?
Le mandataire gère le fonds pour le compte de son propriétaire, qui reste exploitant et supporte les pertes. Il est payé par une commission proportionnelle aux ventes, avec un minimum garanti fixé par accord-cadre ou, à défaut, par arrêté (articles L. 146-1 et suivants). C’est la formule des réseaux qui veulent garder la main tout en confiant la gestion quotidienne à des indépendants.
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Pour un candidat à l’hôtellerie de plein air, la location-gérance est souvent l’alternative à l’achat d’un camping : le propriétaire confie l’exploitation de son établissement, le locataire-gérant l’exploite à ses risques, sans immobiliser le capital d’une acquisition.
| Location-gérance | Achat du camping | |
|---|---|---|
| Capital de départ | Dépôt de garantie, stock, trésorerie | Prix du fonds (et des murs), apport et emprunt |
| Ce que vous construisez | Un revenu d’exploitation pendant la durée du contrat | Un patrimoine revendable |
| Liberté d’investir | Encadrée par le contrat | Totale |
| Risque principal | Redevance trop lourde, sortie sans indemnité | Endettement, erreur sur le prix |
Dans les deux cas, les obligations de l’exploitant sont les mêmes : gestion du personnel, entretien des équipements, sécurité, accueil de la clientèle, taxe de séjour, classement. Seule change la personne qui en porte le coût et qui encaisse les revenus de l’activité. Pour un projet de création d’entreprise dans le secteur du tourisme, c’est une façon d’apprendre le métier d’exploitant d’hébergement de plein air avant d’acheter, sur un camping qui a déjà sa clientèle de vacances.
Le cas des campings municipaux
Une commune qui confie son camping à un opérateur privé passe en principe par une délégation de service public : mise en concurrence, cahier des charges, durée liée aux investissements demandés. Les annonces « offre de gérance camping municipal » renvoient donc presque toujours à un appel d’offres. Voir nos guides sur la DSP camping et la reprise d’un camping municipal.
La redevance : comment la fixer ?
Contrairement au loyer d’un bail commercial, qui rémunère seulement les murs, la redevance rémunère la mise à disposition de tout le fonds. La loi n’impose aucun montant : elle se négocie, fixe, variable (un pourcentage du chiffre d’affaires) ou mixte avec un minimum garanti. Quelques repères :
- partez des comptes des trois dernières saisons, en distinguant emplacements, locatifs et services annexes ;
- la part variable protège le gérant en cas de mauvaise saison et intéresse le bailleur à la croissance ;
- le partage des investissements change tout : qui garde le gros entretien et le renouvellement des locatifs peut demander davantage ;
- prévoyez une clause d’indexation, encadrée par le Code de commerce pour les clauses d’échelle mobile ;
- vérifiez la TVA : la redevance d’un fonds de commerce y est en règle générale soumise ; faites valider le traitement par votre expert-comptable.
La rentabilité côté locataire-gérant
Avant de signer, refaites le calcul comme un chef d’entreprise : chiffre d’affaires prévisionnel (emplacements, locatifs, épicerie, restaurant ou restauration rapide), moins la redevance, le personnel saisonnier, l’énergie, l’entretien, les assurances et les frais de commercialisation. Ce qui reste doit rémunérer votre travail et absorber une saison moyenne. Dans les campings étoilés en bord de mer, la redevance est plus élevée mais l’activité plus sûre ; dans un secteur moins touristique, la redevance doit tenir compte d’une saison plus courte. Comparez enfin avec le loyer d’un simple bail sur le terrain et les murs : c’est un autre montage, qui ne transfère pas le fonds.
Pour juger de l’équilibre, appuyez-vous sur nos repères de rentabilité d’un camping et de taux d’occupation.
Checklist : les clauses propres à un camping
Les modèles sont écrits pour des commerces de centre-ville. Un camping a des spécificités qui, mal traitées, finissent devant le tribunal :
- Le périmètre du fonds : emplacements autorisés par le permis d’aménager, bâtiments, piscine, parc locatif (liste des mobil-homes et chalets avec leur état), matériel, licence de débit de boissons, restaurant ou snack éventuellement déjà confié à un tiers.
- Le classement : catégorie, date d’échéance, financement de la prochaine visite. Un classement qui expire fait perdre la TVA à 10 % (voir notre guide du classement des campings).
- Les réservations et arrhes déjà encaissées : qui honore les séjours vendus avant l’arrivée du gérant, et comment les sommes sont transférées.
- Les résidents propriétaires de mobil-homes : liste des contrats d’emplacement, montants, échéances, et qui les encaisse.
- Le partage des travaux : gros entretien, mises aux normes (sécurité incendie, accessibilité, piscine), renouvellement des hébergements.
- Le personnel : les contrats en cours suivent en principe le fonds.
- Les actifs numériques : nom de domaine, site, fiche Google et ses avis, comptes Booking et Airbnb, moteur de réservation, fichier clients, réseaux sociaux.
- La sortie : durée, renouvellement, préavis, état des lieux, éventuelle promesse de vente du fonds.
- La non-concurrence, dans une zone et une durée raisonnables.
Le point que tout le monde oublie : les actifs numériques
Une large part des réservations passe aujourd’hui par le site, la fiche Google et les plateformes. Si ces comptes sont ouverts au nom de l’exploitant en place, le bailleur peut récupérer son camping sans site, sans avis et sans historique. À l’inverse, celui qui investit dans le référencement d’un site qu’il devra rendre doit le savoir dès le départ. La règle la plus saine : tous les comptes au nom du fonds, un accès administrateur pendant toute la durée du contrat, la liste des identifiants annexée et mise à jour chaque saison.
Propriétaire ou gérant : les risques à peser
| Pour le propriétaire | Pour le locataire-gérant |
|---|---|
| Solidarité sur les dettes jusqu’à six mois après la publication | Les pertes d’une mauvaise saison |
| Usure du fonds : classement non renouvelé, avis dégradés, parc vieilli | Des investissements dans un fonds qui ne lui appartient pas |
| Dépendance pour la relation client | Une sortie sans indemnité si rien n’est prévu |
| Comptes en ligne difficiles à récupérer | Une redevance fixe trop lourde si le chiffre d’affaires baisse |
La location-gérance est souvent une étape vers la vente, à la place d’un achat immédiat : le gérant découvre l’exploitation de l’intérieur, le bailleur prépare sa sortie. Si c’est votre projet, prévoyez la promesse dès le départ et lisez nos guides pour racheter un camping et évaluer son prix de vente.
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Questions fréquentes
Comment prendre la gérance d’un camping ?
Trois voies : répondre à une offre de salarié ou de mandataire, négocier une location-gérance avec un propriétaire privé, ou candidater à une délégation de service public pour un camping municipal. Demandez toujours les comptes des trois dernières saisons.
Comment est rémunéré un locataire-gérant ?
Il n’a pas de salaire : il garde le résultat après avoir payé la redevance, les charges, le personnel et ses impôts. Sa rémunération dépend directement de la saison.
Comment se calcule le prix d’une location-gérance ?
Par négociation : montant fixe, pourcentage des recettes ou formule mixte, à partir des résultats passés et du partage des investissements.
Quels sont les risques pour le propriétaire ?
La solidarité sur les dettes jusqu’à six mois après la publication, l’usure du fonds, et la perte des actifs numériques si les comptes ne sont pas à son nom.
Peut-on reprendre un camping en gérance sans apport ?
Il faut beaucoup moins de capital qu’un rachat, mais rarement aucun : dépôt de garantie, stock, trésorerie jusqu’aux premières réservations.
Quel statut choisir ?
Le locataire-gérant exploite comme commerçant, en nom propre ou via une société (SARL, SAS, EURL), qui limite la responsabilité personnelle et facilite un éventuel rachat. Le choix se fait avec un expert-comptable.