Un camping familial de 120 emplacements peut se vendre entre 800 000 et 1,3 million d’euros selon la méthode de calcul. Cas chiffré pour évaluer son camping, du multiple d’EBE au poids de la DSP.
Le cas
Prenons un camping familial 3 étoiles de 120 emplacements, situé en Nouvelle-Aquitaine à 15 minutes du littoral, mixant emplacements nus et locatifs, avec un chiffre d’affaires annuel de 850 000 euros et un EBE retraité de 220 000 euros.
Le parc comprend 70 emplacements nus et 50 locatifs (mobil-homes de 8 ans d’âge moyen), une piscine chauffée et un espace aquatique modeste. Le camping est exploité en pleine propriété, terrain et bâtiments appartiennent au cédant, ce qui change tout par rapport à une exploitation sous délégation de service public, traitée plus loin. Le cédant, en poste depuis 15 ans, souhaite transmettre l’exploitation avant la saison prochaine et cherche un prix de vente réaliste, ni bradé ni hors marché.
Le calcul
Deux méthodes se combinent pour évaluer son camping, le multiple d’EBE (approche par les résultats) et la valeur des actifs (approche patrimoniale), puis on arbitre entre les deux.
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Demander une démo gratuite →Méthode 1, le multiple d’EBE. Pour un camping familial 3 étoiles bien géré, le multiple observé sur le marché se situe entre 4 et 6 fois l’EBE retraité. Sur notre cas, avec un EBE de 220 000 euros, retenir un multiple de 5 donne une valeur d’exploitation de 1 100 000 euros.
Méthode 2, la valeur des actifs. Le terrain, 2,4 hectares en pleine propriété, comparé à des transactions similaires en zone touristique, est évalué à 650 000 euros. Les bâtiments, la piscine et les mobil-homes en propre, valorisés nets d’amortissement, ajoutent 750 000 euros. Total, 1 400 000 euros.
| Méthode | Base de calcul | Valeur obtenue |
|---|---|---|
| Multiple d’EBE (x5) | 220 000 € x 5 | 1 100 000 € |
| Valeur des actifs | Terrain + bâti + matériel | 1 400 000 € |
L’écart entre les deux méthodes, 300 000 euros, est normal : la méthode du résultat reflète la capacité de remboursement d’un futur repreneur qui empruntera pour racheter le camping, tandis que la méthode patrimoniale valorise le foncier indépendamment de la rentabilité d’exploitation. On retient généralement une fourchette entre les deux, pondérée vers la méthode du résultat quand un repreneur finance l’achat par emprunt bancaire.
Le poids de la DSP. Si ce même camping était exploité sous délégation de service public, camping municipal en concession, le terrain resterait propriété de la commune et sortirait entièrement du calcul. Seuls le fonds de commerce et le matériel amortissable entreraient dans la valorisation, avec une décote liée à la durée résiduelle du contrat : un DSP à 3 ans de son terme vaut nettement moins qu’un DSP fraîchement renouvelé pour 12 ans.
Le résultat
Sur ce cas, le prix de cession retenu se situe autour de 1 200 000 euros, soit environ 10 000 euros par emplacement, cohérent avec les ordres de grandeur observés sur le marché du camping en France.
Ce chiffre correspond à un multiple d’EBE implicite proche de 5,5, légèrement au-dessus du multiple de résultat brut car le foncier en pleine propriété tire la valorisation vers le haut. Un camping comparable exploité sous DSP, à taux d’occupation et EBE identiques, se négocierait plutôt entre 700 000 et 850 000 euros, faute de foncier à transmettre. Le taux d’occupation et sa stabilité sur 3 ans pèsent directement dans la négociation : un EBE en progression constante justifie de tirer le multiple vers le haut de la fourchette, un EBE erratique pousse vers le bas.
Ce prix de cession brut ne dit rien du net perçu par le cédant. Selon le régime fiscal et le montant des recettes annuelles de l’exploitation, une partie de la plus-value peut être exonérée au titre de l’article 151 septies du code général des impôts, sous conditions de seuils de recettes (impots.gouv.fr, 2026).
Adapter à votre camping
Quatre paramètres, le statut du foncier, la qualité de l’EBE retraité, l’état du parc locatif et la visibilité en réservation directe, font varier fortement l’évaluation de son camping par rapport à ce cas type, parfois de plusieurs centaines de milliers d’euros.
Statut du foncier. Pleine propriété, bail emphytéotique ou DSP changent radicalement la base de calcul, comme démontré plus haut.
Qualité de l’EBE retraité. Un EBE gonflé par une rémunération dirigeant sous-évaluée ou des charges exceptionnelles non retraitées fausse le multiple. Un repreneur sérieux refait toujours ce calcul pendant sa due diligence.
État et âge du parc locatif. Un parc de mobil-homes de plus de 12 ans pèse sur la valeur des actifs et annonce des travaux de renouvellement à la charge du repreneur, qui les déduira du prix proposé.
Visibilité et autonomie en réservation directe. Un camping avec un trafic organique installé et des réservations directes stables rassure sur la pérennité du CA post-cession, ce que documente notre article sur la place du SEO dans la valorisation d’un camping.
Notre position
On déconseille d’évaluer son camping sur la seule base d’un multiple moyen trouvé en ligne, sans le confronter à la valeur réelle des actifs et à la qualité de l’EBE retraité. Croiser systématiquement méthode du résultat et méthode patrimoniale, faire trancher l’écart par un expert-comptable spécialisé en hôtellerie de plein air, et objectiver la part de valeur qui vient du digital plutôt que de la laisser dans le flou : c’est ce qui évite de brader un camping bien tenu.
Questions frequentes
Quel multiple d’EBE utiliser pour évaluer un camping ?
Entre 4 et 6 fois l’EBE retraité pour un camping familial 3-4 étoiles bien géré, davantage pour un camping premium avec forte visibilité et réservation directe, moins pour une exploitation sous DSP proche de l’échéance du contrat.
Comment valoriser un camping exploité sous DSP ?
Le terrain n’entre pas dans le calcul puisqu’il appartient à la collectivité. Seuls le fonds de commerce et le matériel amortissable sont valorisés, avec une décote proportionnelle à la durée résiduelle du contrat de délégation.
Faut-il intégrer le besoin en fonds de roulement dans le prix ?
Oui, en pratique il est traité à part du prix de cession du fonds ou des titres, dans le protocole de cession, et fait l’objet d’un ajustement au jour du transfert plutôt que d’être noyé dans le multiple d’EBE.
Quelle fiscalité sur la plus-value de cession d’un camping ?
Elle dépend du régime fiscal de l’exploitation et du montant des recettes annuelles : une exonération totale ou partielle peut s’appliquer sous conditions. Se faire accompagner par un expert-comptable reste indispensable pour sécuriser le calcul.
Un camping doit-il se faire accompagner pour son évaluation ?
Oui, croiser plusieurs méthodes de calcul et objectiver les actifs digitaux, trafic et réservation directe, demande une expertise que la plupart des cédants n’ont pas en interne. Avant de signer, le repreneur passera d’ailleurs par une checklist SEO avant de signer, un signal à anticiper côté cédant.